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  • 關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見
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  • 成文日期 2021-01-08
  • 索引號 00511755800020020210008
  • 生效日期 2021-01-08
  • 各區、市人民政府,青島西海岸新區管委,市政府各部門,市直各單位:

      為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)和《山東省人民政府辦公廳關于印發山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案的通知》(魯政辦字〔2020〕28號),加快推進我市城鎮老舊小區改造工作,經市政府研究同意,現提出以下實施意見。

      一、總體要求

     ?。ㄒ唬┲笇枷?。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神,堅持以人民為中心的發展思想,按照高質量發展要求,不斷改善城鎮老舊小區人居環境和品質,提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感,加快建設開放、現代、活力、時尚的國際大都市。

     ?。ǘ┗驹瓌t。

      以民為本、政府主導。在尊重居民意愿前提下,以區(市)政府為責任主體,發動居民共同參與城鎮老舊小區改造,實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

      因勢利導、整合資源。鼓勵社會資本、產權單位、專營單位、金融機構積極參與,引導居民合理出資,實現多渠道融資。

      盡力而為、量力而行。結合實際,合理確定改造內容和標準,科學編制改造規劃和年度計劃,循序漸進提升城鎮老舊小區居民生活品質。

      應改盡改、一步到位。對于列入改造計劃的小區,合理確定項目改造方案,集中資金和資源,將應當改造的內容一次性改造到位。

      立足當前、著眼長遠。將改造提升與長效有序管理相結合。探索創建黨組織、居委會、業主委員會、物業服務企業等多主體參與小區管理模式,維護城鎮老舊小區改造成果。

     ?。ㄈ┕ぷ髂繕?。到“十四五”期末,力爭基本完成2000年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造,按照急緩程度、結合財力狀況推進2005年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造,改善居民住房條件,促進區域經濟發展,提升基層治理能力。

      二、改造范圍和內容

     ?。ㄒ唬└脑旆秶?。城鎮老舊小區是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成,失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。城鎮老舊小區改造是指對城鎮老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行的改造、完善和提升(不含住宅拆除新建)。符合條件的部隊零散公寓應納入改造。

     ?。ǘ└脑靸热?。按照基礎、完善、提升三類,對城鎮老舊小區和周邊區域進行豐富和提升。

      1.基礎類。主要包括拆違拆臨,改造安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設施,進行建筑物修繕、管線規整(入地)、垃圾分類等。

      2.完善類。主要包括完善社區和物業服務用房、公安警務用房、智能信包箱和文化、體育健身、無障礙、衛生健康、交通安全設施,實施建筑節能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設等。

      3.提升類。主要包括提升養老、托育、托幼、家政、商業以及智慧社區等服務功能。

      三、統籌實施

     ?。ㄒ唬┲贫ǜ脑煲巹?。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則,組織各區(市)完成城鎮老舊小區的全面調查摸底,建立城鎮老舊小區數據庫。按照居民自愿、自下而上的原則,確定擬改造項目及時序,編制城鎮老舊小區改造五年規劃(2021-2025年)。

     ?。ǘ┠甓扔媱澤陥笈c實施。

      1.計劃申報。

     ?。?)征集改造需求。各區(市)結合城鎮老舊小區改造五年規劃和本區(市)財政承受能力,對轄區內當年存在改造需求且符合政策規定的城鎮老舊小區進行調查摸底。在街道、社區黨組織領導下,建立城鎮老舊小區改造工作協調小組,經問卷調查,業主對改造方案及內容的認可率達到法定要求后,形成城鎮老舊小區改造計劃項目臺賬。改造計劃項目臺賬應將專營設施設備升級改造、節能保暖改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設、公共服務設施完善列為重點改造內容,并征求相關部門和單位意見。

     ?。?)制定初步方案。根據城鎮老舊小區改造計劃項目臺賬,由各區(市)城鎮老舊小區改造牽頭部門或所在街道通過向專業機構購買服務等方式,編制初步改造方案及預算;同步制定資金籌集方案以及物業維修資金、房屋專項維修資金補建或續籌、物業服務引進等長效管理方案。

     ?。?)改造項目聯審。簡化城鎮老舊小區改造項目審批流程,改造方案征求居民意見后,由區(市)城鎮老舊小區改造牽頭部門、發展改革、財政、自然資源和規劃、園林和林業等部門聯合審查批準。

     ?。?)申報改造計劃。各區(市)城鎮老舊小區改造牽頭部門或所在街道在項目范圍內對初步改造方案組織公示不少于5個工作日。公示結束后,對符合條件的項目,各區(市)于每年8月底前向市住房城鄉建設局申報下一年度改造計劃。

      2.計劃確定。由市住房城鄉建設局組織專家或第三方評估機構對申報的改造項目進行評審,確定下一年度項目安排、資金預算,編制改造計劃,報經市政府同意后,由住房城鄉建設、發展改革、財政聯合上報省主管部門,確定后公布。同等條件下,優先對居民改造意愿強、參與積極性高、出資占比高的小區實施改造。

      3.項目實施。按照年度改造計劃,由各區(市)牽頭開展項目實施。

     ?。?)方案設計與審查。項目建設單位依法委托設計單位依據《青島市城鎮老舊小區改造技術導則(試行)》開展方案設計,由轄區牽頭部門組織相關部門、單位進行聯合審查。

     ?。?)招投標。由建設單位向招標管理機構提出施工、監理招投標申請。所在區(市)招標管理機構可根據項目特點和實際情況出臺相應的招標制度,將城鎮老舊小區改造項目統一納入招標平臺招標。

     ?。?)工程實施和監管。建設單位要嚴格按照相關法律法規和規范標準組織實施,相關部門、街道、社區等要全力配合,為施工提供必要條件。所在區(市)牽頭部門應根據城鎮老舊小區改造工作的特點,督促建設單位落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求。

      4.項目驗收。項目完工后,由建設單位組織相關部門、參建單位、居民代表進行項目聯合竣工驗收和評估。驗收和評估通過后,應及時完成竣工財務決算,做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

     ?。ㄈ娀L效管理。由街道辦事處會同區(市)物業管理部門在征求居民意見的基礎上對擬納入改造的城鎮老舊小區先予確定物業管理方式,推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業事務共商、協調聯動的管理模式。改造后的老舊小區實行分類施策管理,建立健全城鎮老舊小區房屋專項維修資金歸集、使用、續籌機制,促進改造后的小區實現自我管養。

      四、落實資金保障

     ?。ㄒ唬┞鋵嵷斦Y金。各區(市)要做好項目立項等準備工作,積極爭取中央補助資金。各級財政在預算中統籌安排資金用于城鎮老舊小區改造,可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式,發揮財政資金引導作用。各區(市)要將城鎮老舊小區改造納入政府專項債券重點支持,通過發行專項債券籌措改造資金。

     ?。ǘ┘哟笮刨J支持。鼓勵政策性金融機構在依法合規、風險可控的前提下,加大對城鎮老舊小區改造項目的金融服務力度,提供信貸資金支持。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品,改善金融服務,依法合規為城鎮老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。

     ?。ㄈ┕膭顚I單位投資。城鎮老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖(包括串聯改并聯)、通信、有線電視等專業經營設施,產權屬于專營單位的,由專營單位負責改造;產權不屬于專營單位的,政府通過“以獎代補”等方式,支持專營單位出資改造,與城鎮老舊小區改造同步設計、同步實施,并由專營單位負責后續的維護管理。

     ?。ㄋ模┮肷鐣Y本。對于養老、托育、托幼、停車、助餐、便利店、家政保潔等能夠形成現金流的改造內容,鼓勵通過市場化方式,引入企業投資改造和運營。各區(市)在改造方案設計過程中,要充分挖掘城鎮老舊小區現有資源,為引入企業投資創造條件。

     ?。ㄎ澹┮龑Ь用癯鲑Y。鼓勵居民通過申請房屋專項維修資金、提取住房公積金、銀行信貸、捐資捐物等方式籌集改造資金,依法合規用于居民單元防盜門加裝或更換、加裝電梯、結合外墻節能改造更換密封窗、屋面防水、樓梯間公共設施更新、戶內水電氣暖設施等改造。

     ?。﹦撔氯谫Y模式。通過“4+N”投融資模式,拓寬資金籌集渠道,即大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入以及結合實際探索的其他模式。

      五、完善支持政策

     ?。ㄒ唬┮巹澩恋卣?。對在城鎮老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務設施的,在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下,可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的,可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。建立支持大片區統籌改造或跨片區組合改造、城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃、深入挖掘城鎮老舊小區內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。

     ?。ǘ┊a權政策。城鎮老舊小區內增加公共建筑的,實施單位立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議,在產權明晰的基礎上,探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

     ?。ㄈ┒愘M政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造,對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用,可以作為該設施設備的計稅基礎,按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用,可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中,為社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地,可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

     ?。ㄋ模┢渌?。利用民政、住房城鄉建設、城市管理、文化、衛生、商務、體育等政策資源和機關、企事業單位的空置房屋等社會資源,在城鎮老舊小區內及周邊健全社區養老、托育、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、小型開放綠地等公共服務設施,完善家政、助餐、便民市場、便利店、智慧社區等社會服務設施,按規定標準建設完善社區黨群服務中心(站)。

      六、強化保障措施

     ?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。由市住房城鄉建設局牽頭,市相關部門和單位依據職能做好城鎮老舊小區改造相關工作。各區(市)政府作為城鎮老舊小區改造組織主體和第一責任單位,主要領導是第一責任人,要建立領導協調機構,成立工作專班,制定工作方案,扎實推進城鎮老舊小區改造各項工作。

     ?。ǘV泛宣傳引導。通過新聞媒體報道、現場政策張貼、社區開會答疑、專家政策解讀、居民現身說法等各種形式,大力宣傳各種利好政策、改造后預期等,動員群眾、企業、社會力量積極參與改造。

     ?。ㄈ﹪栏駲z查督導。建立績效考核獎懲機制,由市住房城鄉建設局負責督促各區(市)改造規劃和年度計劃落實,并加強日??己斯ぷ?。對工作推進不力、不能按期完成任務的區(市)、部門和單位,提請市政府進行約談,并責令限期整改。

      附件:青島市城鎮老舊小區改造內容清單

      青島市人民政府辦公廳

      2021年1月8日

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      青政辦發[2021]4號附件-青島市城鎮老舊小區改造內容清單.pdf

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